BERT KIRCHNER
Wertermittlung, Planung, Steuerung
Forum
Sie haben die freie Wahl des Sachverständigen
Ob es sich bei einem Sachverständigen um einen "freien", "öffentlich bestellt und vereidigten" oder "zertifizierten" Sachverständigen handelt - im Streitfall vor Gericht ändert der Titel eines Sachverständigen nichts. Handelt es sich um den Vortrag einer Partei wird ein neuerliches Gutachten, beauftragt durch das Gericht erforderlich. In wie weit ein Gutachten Massstab für alle weiteren Betrachtungen ist, hängt immer von seiner Qualität ab. Und die kann von einer gutachterlichen Auskunft aus dem Internet für 30- Euro bis zu einem Gutachten mit umfangreicher Marktanalyse sehr unterschiedlich sein.
Auch Sie können ein Gutachten testen
Als Verbraucher eines Gutachtens können Sie die Glaubwürdigkeit eines Gutachtens anhand folgender Fragen selbst überprüfen:
- Was wird im Gutachten als Anlass und Zweck genannt?
Zwar werden die unterschiedlichen Wertbegriffe durch die gesetzliche Definition des Verkehrswertes im Baugesetzbuch, zusammengehalten - doch ändern sich mit dem Anlass die zu berücksichtigenden Ansätze. Eine Beschränkung der Verwendung zum Beispiel " zur ausschließlichen Information des Auftraggebers" bei der Beschreibung des Zwecks schließt jede Schutzwirkung für einen Dritten aus, wenn diesem dennoch Inhalte aus dem Gutachten mitgeteilt wurden. Dies kann der Fall sein, wenn ein Gutachter lediglich den Auftrag hatte, dass Ihm übergebene Datenmaterial ohne weitere Überprüfung auszuwerten.
- Welcher Bewertungsstichtag wird genannt?
Ist das Gutachten wohlmöglich überaltert, weil sich inzwischen die Grundlagen geändert haben?
- In welcher Form wird auf die Wertermittlungsverordnung eingegangen? (WertV)
Es bestehen sehr wohl Freiheiten bei der Wahl der Bewertungsmethode, jedoch muss die Wahl begründet werden. Die Behauptung das international unter der Bezeichnung "discouted cash-flow analysis" (DCF) gebräuchliche Bewertungsverfahren stünde im Gegensatz zur WertV ist falsch. Das Ertragswertverfahren nach WertV ist letztlich nur eine Variante des DCF von dem es auch international verschiedene Verfahren gibt. Die nach WertV durchgeführte Wertermittlung stellt die Vergleichbarkeit innerhalb des deutschen Marktes her. Das Ergebnis ist neutral.
- Wie verständlich, wie nachvollziehbar ist die Wertermittlung?
Werden häufig Formulierungen verwendet wie: "sachverständig eingeschätzt", oder Begründungen im Stile: " Einfamilienhäuser werden nach dem Sachwertverfahren bewertet" kann von einer eingeschränkten Tiefe der Betrachtungen ausgegangen werden. Spätestens wenn dann noch subjektive Abweichungen von den selbst recherchierten Vergleichsangeboten vorliegen, sind Nachfragen erforderlich.
Ein Gutachter ist ein Berater
Somit kann wiederum die formlose Auskunft eines Sachverständigen ihren Zweck erfüllen. Am Ende interessiert immer nur ob ein Preis für eine Immobilie angemessen ist. Befinden Sie sich auf der Suche nach einer Immobilie, prüfe ich gerne Ihnen vorliegende Angebote. Da ich keine Immobilien vermittle, und auch keinem Maklerbüro assoziiert bin, versichere ich Ihnen eine unabhängige Beratung. Nach ihren individuellen Bedürfnissen und dem gewünschten Umfang ist dies zu einem frei vereinbarten Honorar möglich.
Bert Kirchner, Architekt, freier Sachverständiger für Wertermittlung, Johannesallee 2, 65929 Frankfurt am Main
Eingetragen bei der Architektenkammer Berlin Nr.: 11793